Реакцию рынка недвижимости на геополитические события спрогнозировали эксперты.
В ближайшее время может быть рост спроса на недвижимость, считает президент саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков. "При любой нестабильности инвесторы — как физические, так и юридические лица — стремятся сохранить свободные средства. В этом случае происходит кратковременный рост спроса на жилую и нежилую недвижимость. Физические лица, кроме того, стремятся вывести средства из банков, которые теоретически могут пострадать от международных санкций", — говорит он. Но, скорее всего, это будет кратковременный и весьма локальный всплеск покупательского интереса, который не отразится в целом на цене недвижимости в среднесрочной перспективе, добавляет эксперт.
Цены на недвижимость за два года выросли почти в полтора раза и с осени 2021-го года темпы начали замедляться, говорит основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. В ряде районов Москвы цены к февралю даже снизились по сравнению с осенью прошлого года. На 2022 год прогнозировался рост в рамках 10%, с оговоркой "если не произойдет каких-либо серьезных геополитических или макроэкономических изменений", отмечает он. Но такие события все же произошли. Теперь цены будут двигаться только вниз, считает Гальцев. "Девелоперам придется очень непросто. Люди будут меньше покупать из-за нестабильности, неопределенности будущего и еще большего снижения покупательской способности", — говорит он. Для девелоперов наступают тяжелые времена, скидки и механизм "трейд ин" будут иметь для них большое значение.
Ключевая ставка ЦБ может превысить 14% уже в следующие три месяца, продажи жилья резко пойдут вниз примерно через два месяца. Недвижимость начнет дешеветь, как и фондовый рынок, уверен Гальцев: "Через полгода она может потерять в среднем 15% от стоимости".
В 1998 году, для сравнения, цены на недвижимость из-за кризиса упали более чем на 30-40%, в кризиса 2008 года ипотеку почти перестали выдавать, рынок резко пошел вниз и снова показал — 30%, приводит примеры эксперт. В 2014 рынок остался "наверху", но ипотека была неподъемной, в валюте недвижимость тогда ощутимо подешевела.
Теперь покупателям жилья могут быть интересны только варианты с хорошими спецпредложениями от застройщика (они могут предлагать "свою" льготную ипотеку под 10% и меньше или серьезно снижать стоимость метра за счет акций), значительно недооцененные районы, которые пока дешевле аналогичных локаций на 18-20% и имеют шансы "вырасти", квартиры с торгов (для тех, кто юридически подкован). При высоких ценах на квартиры и дорогой ипотеке оптимальнее арендовать жилье и копить на жилье, грамотно инвестируя средства. "Фактор выгодной цены станет единственной мотивацией для покупателей", — говорит Гальцев.
Основные экономические факторы, которые, как ожидалось, должны были оказывать влияние на рынок коммерческой недвижимости — восстановление бизнес-активности, потребительского спроса и высокой стоимости заёмного финансирования, требуют определенной переоценки, говорит руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. "Пока сохраняется определенная надежда на политическое урегулирование конфликта и минимальные санкции, эти корректировки не так значительны. Конечно, мы можем говорить о снижении объема инвестиционных сделок и минимальной активности международных инвесторов. Если геополитическая ситуация стабилизируется, то наш прогноз по общему объему инвестиций на конец года останется на уровне 4,5 млрд долларов", — отмечает он. Можно ожидать снижения спроса в сегменте офисной недвижимости и ритейле. В иной ситуации находится складской рынок, где объем неудовлетворенного спроса настолько велик, что даже при определенном его снижении вакантность все равно будет на крайне низком уровне. "В то же время резкое ослабление рубля в случае возможной дальнейшей эскалации негативно отразится на многих девелоперских проектах, особенно в тех случаях, где значительная часть связана с технологичными решениями и импортными материалами", — отмечает эксперт.
Ипотечные ставки, рост которых предопределен динамикой ключевой ставки, вероятно будут повышаться более значительно, чем это представлялось до последних событий. Это снизит объем денег, которые потребители готовы потратить на квартиры. При сохранении объема предложения это приведет к корректировок цен на жилье, однако девелоперы могут приостановить некоторые проекты на ранней стадии, поддерживая цены, отмечает Фадеев.
"Нельзя не отметить достаточно устойчивую макроэкономическую ситуацию в России, которая обуславливается высокими ценами на нефть и достаточными резервами, — считает он. — Поэтому Центральный банк и правительство имеют все рычаги для поддержания ключевых сегментов экономики. Но ключевыми остаются и политические решения, которые будут приняты. Таким образом, 2022 год становится годом крайне высокой неопределенности и на валютном рынке и на рынке недвижимости. И пока далеко не очевидно, когда начнется снижение этой волатильности".
"Мы не ожидаем для рынка недвижимости повторения кризиса 2014 года, о котором так много вспоминают в контексте текущей ситуации, — считает управляющий партнер S.A.Ricci Алексей Богданов. — Во-первых, уровень цен на нефть остается сравнительно высоким (а это важно для нашей страны как для экспортера) и, во-вторых, в России уже имеют представление о том, как работает российская экономика в режиме санкций, поэтому эффекта шока и неизвестности такой силы, как был в 2014 году, сейчас нет", — считает управляющий партнер S.A.Ricci Алексей Богданов. Высокие курс доллара и евро — отличная возможность для людей, планирующих покупку недвижимости, выйти из валютных сбережений в рубль, добавляет он. "Мы прогнозируем всплеск покупательской активности на рынке жилой и коммерческой недвижимости как со стороны массового инвестора, так и со стороны тех, кто покупает недвижимость под собственные нужды — будь то улучшение жилищных условий или офис под собственный бизнес". Ликвидная недвижимость всегда была и остается неплохим защитным активом от инфляции в рубле, который, ко всему прочему, способен генерировать денежный поток, сопоставимый с текущим банковским депозитом", — говорит Богданов.
