Значительную часть владельцев жилья, сдающих его в аренду, составляют пенсионеры. До пандемии, по данным «Инком-недвижимость», пенсионерами были 43% сдающих квартиры в Москве и 59% тех, кто сдает комнаты. О том, есть ли какие-либо льготы или, напротив, обязанности для пожилых арендодателей, рассказали эксперты.
Собственник, сдающий квартиру и получающий доход, независимо от своего статуса должен заплатить налоги, поясняет управляющий директор сети офисов недвижимости "Миэль" Мария Жукова. В начале года необходимо отчитаться за предыдущий год: до 30 апреля подать декларацию о доходах и до 15 июля заплатить налог по ставке 13%.
"Пенсионер, как и любой другой гражданин, может минимизировать налог, став самозанятым. В этом случае налог снижается до 4%. При этом пенсионер не приобретает статус работающего пенсионера и не лишается надбавок к пенсии, — уточняет Жукова. — Однако и никаких налоговых льгот для пенсионеров в этом плане не существует". Если же пенсионер сдает квартиру нелегально, то, как и любые другие собственники, несет ответственность по закону, добавляет эксперт.
С 2016 года пенсии работающих пенсионеров не индексируются. К таким пенсионерам относятся лица, работающие по трудовому договору, оказывающие платные услуги по договорам гражданско-правового характера, индивидуальные предприниматели и ряд других категорий, говорит эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова.
"Эти виды деятельности подлежат обязательному пенсионному страхованию, а факт осуществления работы устанавливается на основании сведений индивидуального учета в органе, осуществляющем пенсионное обеспечение. Пенсионеры, которые не относятся к перечисленным категориям, считаются "неработающими" и имеют право на индексацию пенсии, льготы и компенсации. Деятельность по сдаче квартиры в аренду не подлежит обязательному пенсионному страхованию по ст. 420 Налогового кодекса РФ, не является прямым основанием для признания пенсионера работающим, а, следовательно, не лишает его автоматически права на получение льгот неработающего пенсионера", — разъясняет Анисимова.
В то же время арендная плата — это доход физлица, в том числе пенсионера. Необходимо заплатить налог на доходы физических лиц, который исчисляется в процентах от полученного совокупного дохода за вычетом документально подтвержденных расходов, уточняет Анисимова. Для налоговых резидентов РФ налоговая ставка на этот вид доходов — 13% (при годовом доходе более 5 млн рублей — 15%).
"Непосредственно деятельность по сдаче квартиры в аренду не делает пенсионера работающим и не лишает его автоматически социальных льгот, однако увеличивает его ежемесячный доход, в соответствии с уровнем которого пенсионерам могут полагаться социальные субсидии", — говорит Анисимова. Например, неработающим пенсионерам, чей ежемесячный среднедушевой доход не превышает регионального прожиточного минимума, устанавливается социальная доплата.
Кроме того, от уровня дохода пенсионера может зависеть начисление субсидии на оплату коммунальных услуг и некоторые другие региональные выплаты, отмечает Анисимова
В случае регистрации пенсионера в качестве индивидуального предпринимателя он будет считаться работающим, добавляет эксперт. При этом, применяя упрощенную систему налогообложения, он может платить налог с дохода по ставке 6% (с уплатой обязательных страховых взносов в бюджет), подавая декларацию раз в год.
Режим самозанятости (его можно применять, если суммарный годовой доход не превышает 2,4 млн рублей), дает право платить налог по ставке 4% при сдаче жилья физлицам или по ставке 6%, если арендатор — компания или ИП. Декларацию в этом случае подавать не требуется.
Самозанятый пенсионер не обязан платить пенсионные страховые взносы и тогда он не считается трудоустроенным. Регистрация пенсионера в качестве самозанятого и уплата налога на профессиональный доход не влияет на получение пенсионных льгот, компенсаций, индексацию пенсию, право на них сохраняется, подчеркивает Анисимова. Но в случае, если самозанятый пенсионер оплачивает по своему желанию пенсионные страховые взносы, он причисляется к статусу работающих. Кроме того, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения (например, коммерческие или апартаменты).
Важно помнить, что договор аренды жилья на срок от года и более подлежит обязательной госрегистрации, подчеркивает эксперт. В случае нарушения сроков подачи заявления на госрегистрацию договора собственник-физлицо заплатит штраф в 5000 рублей, а как лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью без образования юрлица — 100 000 рублей.
Льгота для пенсионеров по оплате ежегодного имущественного налога на квартиру, сдаваемую в аренду, может быть сохранена, если это не будет считаться предпринимательской деятельностью, что решается в каждом случае индивидуально. Верховный суд РФ, например, разъясняет, что предпринимательской деятельностью будет считаться явное использование квартиры не в личных нуждах, а если она специально была приобретена для сдачи в аренду или для последующей перепродажи, а сдается, пока не найден покупатель и т.д. В этом случае пенсионер лишается льготы по налогу на имущество.
За уклонение от налогов нарушителям грозит начисление пеней и штрафов в размере 20% и более от суммы неуплаченного налога, а также привлечение к административной ответственности, подытоживает Анисимова.
