Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов

Согласно статистике, прозвучавшей на Всероссийском форуме по вопросам управления многоквартирными домами, 88 процентов жилья в Московском регионе находится в управлении у частных или муниципальных организаций, а 12 процентами управляют товарищества собственников жилья. И те, кому быт помогают обустраивать УК, и другие, которым больше мило самостоятельное коммунальное плавание, считают, что их способ управления самый оптимальный и выгодный. И такое соотношение между УК и ТСЖ не меняется уже несколько лет – ни тех, ни других в Москве не становится больше или меньше. Почему? Ответ на этот вопрос “РГ” искала вместе с экспертами.

Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов

В пользу УК

"Современный многоквартирный дом – очень сложный инженерный механизм. Управлять им должны люди с опытом, осведомленные о множестве нюансов – как законодательных, так и технических", – уверен управляющий партнер группы компаний "Сумма технологий" Аркадий Суворов. Лет 15-20 назад, говорит он, принципы управления многоквартирным жильем сводились к контролю за платежами граждан, теперь этого недостаточно. Новостройки в наши дни оснащены индивидуальными тепловыми пунктами, системами приточной вентиляции и пожарной безопасности, видеодомофонами и прочими достижениями технического прогресса. "При этом к управляющим компаниям закон предъявляет определенные требования, а товарищества собственников жилья порой не имеют даже элементарной сертификации", – говорит Суворов.

Такая ситуация подчас чревата коммунальными конфликтами. Один из них развернулся на глазах эксперта. Несколько лет назад "Сумма технологий" взяла в управление жилой комплекс "Гусарская баллада" в подмосковном Одинцове, который на тот момент числился в списках самых безнадежных недостроев области. Но в этом ЖК насчитывается три десятка корпусов, и не все жители захотели идти под крыло навязанных управленцев. В части домов было создано ТСЖ, члены которого, впрочем, быстро поняли: для грамотного управления сил и опыта недостает, нужно кому-то делегировать полномочия. И делегировали сторонней УК, но, как позже показала жизнь, на не слишком выгодных для себя условиях. Теперь жители этих домов судятся друг с другом, потому что часть из них хочет примкнуть к большинству.

Причина простая – у "Суммы технологий" тарифы дешевле. Как утверждает Суворов, разница 4 рубля с каждого квадратного метра. Удается это за счет того, что данная УК не просто управляет "Гусарской балладой", но и сама снабжает жилой комплекс теплом и водой. Без всяких посредников между жителями и ресурсниками. А поскольку компания отвечает не просто за состояние труб, но и за качество и бесперебойную подачу ресурса, в ее штате имеется весь набор необходимых работников, включая инженера по эксплуатации. В обычных УК такого специалиста, как правило, нет, но именно он лучше всех знает особенности каждого подведомственного дома, а потому способен большую часть технических проблем предупредить.

"Что же касается товариществ собственников жилья, то с точки зрения эффективности и экономии их создание в новостройках вообще под вопросом. Жители в новом доме еще не знают друг друга, и каждый занят ремонтом собственных квадратных метров, поэтому многие вопросы общей собственности уходят на второй план. Это касается и безопасной эксплуатации инженерных систем, механизмов дома", – резюмирует Аркадий Суворов.

В пользу ТСЖ

"Когда меня спрашивают, что такое ТСЖ, я всегда привожу в пример "Собачье сердце" Булгакова. Помните: домком, революционные песни при свечах, товарищ Швондер и его "во-первых, мы не господа"? Вот это оно и есть", – улыбается председатель правления ТСЖ "Перовская 22" Сергей Шиянов. Товарищество собственников жилья в районе Перово Восточного округа Москвы он возглавляет 17 лет. В какой-то период был одновременно председателем ТСЖ в своем доме и директором УК в нескольких соседних, поэтому разницу между формами управления знает не понаслышке.

Соотношение между управляющими компаниями и товариществами собственников жилья в Москве не меняется уже несколько лет

Однажды практически в один момент возникла необходимость заменить крышу и в своем, и в соседнем доме. "Было три варианта ремонта с гарантией на 5, 10 и 15 лет. Для УК я выбрал первый вариант, для ТСЖ – третий", – признается Шиянов. И объясняет почему: управляющей компании подчинено обычно несколько домов. И нужно держать в уме все слабые стороны каждого. Если сегодня ты все деньги потратишь на ремонт крыши в одном доме, а завтра прорвет трубу в другом, у тебя будут большие проблемы. К тому же председателя УК могут попросить на выход в любой момент. Зачем же ему нести расходы с прицелом на 15 лет, если можно обойтись ремонтом подешевле? "В ТСЖ так не выйдет, там мои же соседи меня с потрохами съедят, если крыша вновь потечет через пять лет. В этом и состоит главное отличие директора УК от председателя ТСЖ: первый все делает для посторонних людей, второй – для себя, своей семьи и своих соседей. Даже если меня завтра переизберут, я буду жить под той же крышей, которую сам и отремонтировал", – заключает Шиянов.

Управляющая компания или ТСЖ: что выгоднее собственникам многоквартирных домов

По его мнению, есть и еще один несомненный плюс товариществ собственников жилья. Помимо отопления одними из самых дорогостоящих услуг в коммунальной платежке являются содержание и текущий ремонт жилья. В УК, по словам Шиянова, эти начисления аккумулируются в общем для всех домов котле. "При всей честности и порядочности руководства управляющей компании оно бывает вынуждено тратить эти деньги на слабое звено. На дома, где чаще случаются аварии. У товарищества подход другой – сами собрали и сами потратили только на свой дом", – говорит глава ТСЖ. Поэтому в его интересах не доводить до аварий, чтобы не пришлось идти по соседям с протянутой рукой. "В большинстве случаев ТСЖ жителям выгодней. Вот если бы еще готовили для них кадры – с качественным обучением, возможностью повышать квалификацию – это было бы замечательно", – считает Сергей Шиянов.

В пользу логики

"Иногда слышишь: в благополучной Европе только 20 процентов жителей самостоятельно управляют своим жильем, создавая аналоги наших ТСЖ. Остальные, как и большинство россиян, предпочитают стороннее управление. Но европейский опыт для нас все же не показатель", – комментирует ситуацию эксперт ассоциации "ЖКХ и городская среда" Алексей Батурин. В Европе многие всю жизнь живут в арендном жилье, так что с большой долей уверенности можно сказать, что там собственными квадратными метрами владеет лишь каждый пятый. У нас собственность, хотя бы долевая, есть практически у всех, но ТСЖ объединяют только 12 процентов граждан. Это и есть наш потолок осознанных собственников, готовых вникать в нюансы самостоятельного управления. Больше не будет. "Логика простая: когда речь идет о трубах, канализации, мытье подъездов, психологически проще поручить это кому-то, чем делать самому", – итожит Батурин.